1 § Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus

Yhtiönrakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvasta kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksen mukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 §:ssä.

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

2 § Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

3 § Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Yhteenveto Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:tä (AOYL)

Rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluu pääsääntöisesti yhtiölle ja vastaavasti osakkeenomistajalle hänen hallitsemansa huoneiston sisäosat, lukuun ottamatta huoneistossa olevia rakenteita, eristeitä ja AOYL 2 §:ssä mainittuja perusjärjestelmiä.

Jos huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen vian korjaamisen vuoksi on yhtiön korjattava myös huoneiston sisäosat. Yleisimpänä esimerkkinä voidaan pitää kylpyhuoneiden kosteusvaurioita. Näissä tapauksissa yhtiön on myös korjattava pinnoitteet yhtiön perustasoon.

Yhtiön perustaso on huoneistojen alkuperäinen, rakennuttajan toimesta toteutettu taso tai yhtiön toimesta myöhemmin toteutettu taso. Mikäli osakkeenomistaja haluaa parantaa huoneiston tasoa, vastaa hän tasonparannuksen aiheuttamista lisäkustannuksista.

Osakkeenomistajan korjaus- ja muutostöiden ilmoitusvelvollisuus

Pääsääntönä voi pitää, että ilmoitusvelvollisuus koskee kaikkia töitä. Ulkopuolelle jää vain maalaus- ja tapetointityöt. Työ voidaan myös kieltää, jos siitä aiheutuvaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voidaan pitää kohtuuttomana.

Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä ja sitä suorittava osakkeenomistaja vastaa aiheutuneista valvontakuluista. Katso lomake täältä.

Vahingonkorvausvastuu

AOYL:n 24 luvun 2§:n perusteella osakkeenomistaja vastaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheuttamista vahingoista, jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vastoin hyvää rakennustapaa.

Osakkeenomistajan on huolehdittava, että korjaus- ja muutostyö suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan niin, ettei työstä aiheudu vahinkoa.